Realitný trh na Slovensku v roku 2026: Ceny rastú, no kupujúci sú opatrnejší

Čo čaká predávajúcich a kupujúcich na jeseň 2026?

Realitný trh na Slovensku pokračuje v raste, no jeho dynamika sa postupne mení. Ceny nehnuteľností síce medziročne stále rastú, zároveň však kupujúci venujú oveľa väčšiu pozornosť cene, financovaniu, technickému stavu nehnuteľnosti a mesačným nákladom.
Podľa údajov prezentovaných v septembrovom briefingu ZRKS dosiahla priemerná ponuková cena bývania v 2. štvrťroku 2026 hodnotu 3 041 €/m², čo predstavuje medziročný rast o 9,5 %. Medzikvartálne však ceny vzrástli už len o 1,2 %.
To znamená jedno: realitný trh neklesá, ale stáva sa selektívnejším. A práve preto je dnes pri predaji nehnuteľnosti ešte dôležitejšie správne nastavenie predajnej stratégie.

Ceny nehnuteľností stále rastú, ale už nie všetky rovnako

Celoslovenské čísla môžu na prvý pohľad pôsobiť veľmi pozitívne. Pri bližšom pohľade však vidíme výrazné rozdiely medzi jednotlivými typmi nehnuteľností aj regiónmi.
-priemerná ponuková cena bývania: 3 041 €/m²
-priemerná cena bytov: 3 430 €/m²
-priemerná cena domov: 2 163 €/m²

Pri bytoch bol medziročný rast 10,2 %, zatiaľ čo pri domoch 3,1 %. Dôležitý je však aj rozdiel medzi ponukovou a realizovanou cenou.
Predávajúci môže mať predstavu o hodnote svojej nehnuteľnosti podľa cien podobných inzerovaných nehnuteľností. Kupujúci však rozhoduje podľa toho, čo je ochotný a schopný reálne zaplatiť.
Preto dnes nestačí pozerať iba na to, za koľko sa podobné nehnuteľnosti ponúkajú. Dôležité je sledovať aj to, za aké ceny sa skutočne predávajú.

Čo to znamená pre predávajúceho?

Dnešný trh už nie je o tom, že stačí nehnuteľnosť zverejniť a čakať.
Kupujúci má viac možností porovnávania a pred samotným rozhodnutím sleduje najmä:

-cenu
-lokalitu
-technický stav
-energetickú náročnosť
-mesačné náklady
-možnosti financovania
-kvalitu prezentácie nehnuteľnosti

Práve preto môže byť príliš vysoká vstupná cena problémom. Prvé týždne inzercie sú veľmi dôležité. Ak je nehnuteľnosť od začiatku nastavená nesprávne, môže sa stať, že ju uvidia stovky ľudí, ale záujemcovia neprídu na obhliadku.
Správna cenová stratégia preto nie je o tom nastaviť najvyššiu možnú cenu. Je o nájdení ceny, ktorú dokáže trh akceptovať.
Aj briefing ZRKS odporúča pri nábore nehnuteľnosti pracovať s tromi cenovými pásmami – cenou pre rýchlejší predaj, realistickou trhovou cenou a tzv. testom trhu – a zároveň si vopred stanoviť moment, kedy sa bude cena vyhodnocovať.

Kupujúci dnes nepozerá iba na cenu nehnuteľnosti

Ďalšou významnou témou roku 2026 je financovanie.
Priemerná úroková sadzba nových úverov s fixáciou na 1 až 5 rokov dosiahla v júli 2026 3,69 %, pričom v marci bola na úrovni 3,35 %. ECB následne v septembri zvýšila svoje kľúčové sadzby o 0,25 percentuálneho bodu.
Pre kupujúceho preto nie je podstatná iba otázka: „Koľko stojí byt?“ Dôležitejšia otázka znie: „Koľko ma bude jeho vlastníctvo mesačne stáť?“
Do celkového rozpočtu totiž vstupuje:

-splátka hypotéky
-energie
-fond opráv
-poistenie
-prípadné náklady na rekonštrukciu
-údržba nehnuteľnosti

Podľa údajov zo septembrového briefingu zároveň náklady na bývanie a energie medziročne vzrástli o 7,4 %.

Preto môže byť energeticky úsporná a technicky dobre pripravená nehnuteľnosť pre kupujúceho zaujímavejšia než nehnuteľnosť s rovnakou cenou, ale vysokými prevádzkovými nákladmi.

Banskobystrický kraj: rozhoduje lokalita a správne nacenenie

Pri realitách je veľmi dôležité nepoužívať iba celoslovenský priemer. Jednotlivé regióny sa totiž vyvíjajú rozdielne.
V 2. štvrťroku 2026 briefing uvádza pri ponukových cenách napríklad rast v Košickom, Nitrianskom a Trnavskom kraji, zatiaľ čo v Banskobystrickom kraji bol zaznamenaný medzikvartálny pokles ponukových cien o 1,3 %.
To však neznamená, že všetky nehnuteľnosti v Banskobystrickom kraji zlacňujú.

Práve naopak. Realitný trh je lokálny.

Inak sa môže správať kvalitný byt v Banskej Bystrici, inak rodinný dom v menšej obci a inak rekreačná nehnuteľnosť.
Pri určovaní ceny preto treba zohľadniť konkrétnu lokalitu, dostupnosť, občiansku vybavenosť, technický stav, typ nehnuteľnosti, energetickú náročnosť a predovšetkým reálne porovnateľné nehnuteľnosti.

Menej novej výstavby môže v budúcnosti ovplyvniť ponuku

Zaujímavým signálom je aj vývoj bytovej výstavby.
V 2. štvrťroku 2026 bolo na Slovensku dokončených 2 368 bytov a začala sa výstavba približne 2 400 bytov. Podľa briefingu ide v oboch prípadoch o veľmi nízke hodnoty v historickom porovnaní.
Slabšia nová výstavba môže v strednodobom horizonte znamenať obmedzenejšiu ponuku nových nehnuteľností.
To je jeden z dôvodov, prečo súčasný vývoj nemožno interpretovať jednoducho ako „ceny rastú“ alebo „ceny klesajú“.

Trh sa rozdeľuje podľa kvality, lokality, ceny a financovateľnosti konkrétnej nehnuteľnosti

Čo čaká realitný trh do konca roka 2026?

Podľa pracovného scenára ZRKS sa neočakáva ani nový výrazný realitný boom, ani plošný prepad trhu.
Očakáva sa skôr pomalší a dvojrýchlostný trh, v ktorom si kvalitné a dobre financovateľné nehnuteľnosti môžu udržiavať svoju hodnotu, zatiaľ čo pri nadhodnotených nehnuteľnostiach môže byť potrebná korekcia očakávaní.

Veľmi dôležitú úlohu bude mať:
-ďalší vývoj úrokových sadzieb
-dostupnosť hypoték
-vývoj miezd
-nezamestnanosť
-ceny energií
-počet nehnuteľností v ponuke
-dĺžka inzercie
-rozdiel medzi ponukovou a realizovanou cenou

Predaj nehnuteľnosti dnes nie je o najvyššej cene. Je o správnej stratégii.

Aktuálny realitný trh prináša príležitosti, ale zároveň vyžaduje väčšiu pripravenosť.
Predávajúci potrebuje vedieť, za akú cenu má svoju nehnuteľnosť ponúknuť. Kupujúci potrebuje vedieť, čo si môže reálne dovoliť. Investor potrebuje poznať skutočný výnos a riziká.
A práve tu má profesionálne realitné sprostredkovanie svoje miesto.

V HD REALITY GROUP sa pozeráme na nehnuteľnosť nielen očami predávajúceho, ale aj očami trhu a potenciálneho kupujúceho.

Pretože úspešný predaj nie je náhoda. Je výsledkom správne nastavenej stratégie, kvalitnej prezentácie, znalosti trhu a profesionálnej práce.

PLÁNUJETE PREDAŤ SVOJU NEHNUTEĽNOSŤ?
https://www.hdreality.sk/predaj-cez-nas

Radi s Vami prejdeme aktuálnu situáciu na trhu, reálnu hodnotu Vašej nehnuteľnosti a vhodnú predajnú stratégiu.

HD REALITY GROUP s.r.o.
Váš spoľahlivý partner.
Vaša spokojnosť je našou prioritou.
www.hdreality.sk

Zdroj a metodická poznámka

Číselné údaje v článku vychádzajú z dokumentu ZRKS – Prezident­ský briefing „Realitný trh SR 2026“, dátová uzávierka 16. septembra 2026. Prognostické scenáre uvedené v dokumente sú pracovným odborným odhadom, nie garanciou budúceho vývoja.