Národná banka Slovenska od 1. októbra 2026 uvoľňuje podmienky pre prvé bývanie. Od októbra sa menia pravidlá pre mladých aj investorov

Kúpa vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí čoraz náročnejšia. Rast cien nehnuteľností, vysoké náklady na život a potreba nasporiť desiatky tisíc eur na vlastné zdroje často odkladajú sen o vlastnom bývaní na neurčito.

Národná banka Slovenska (NBS) sa preto rozhodla reagovať na aktuálnu situáciu na trhu a od 1. októbra 2026 zavádza významné zmeny v pravidlách poskytovania hypoték. Dobrou správou je, že mladí ľudia kupujúci svoje prvé bývanie budú mať jednoduchšiu cestu k financovaniu. Naopak, investori kupujúci viacero nehnuteľností sa musia pripraviť na prísnejšie podmienky.

Čo presne sa mení?

Doteraz platilo, že väčšina hypotekárnych úverov mohla dosahovať maximálne 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (ukazovateľ LTV – Loan to Value). Prakticky to znamenalo, že kupujúci si musel zabezpečiť minimálne 20 % vlastných zdrojov.

Od 1. októbra 2026 však NBS zavádza rozdielne limity podľa toho, kto nehnuteľnosť kupuje a na aký účel.

Mladí do 35 rokov získajú výhodu

Ak máte menej ako 35 rokov a kupujete svoju úplne prvú nehnuteľnosť na bývanie, banka vám bude môcť poskytnúť hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

To znamená, že namiesto 20 % vlastných zdrojov budete potrebovať iba 10 %.

Praktický príklad:

• Kúpna cena bytu: 180 000 €
• Doterajší systém (80 % LTV): vlastné zdroje 36 000 €
• Nový systém (90 % LTV): vlastné zdroje 18 000 €

Rozdiel predstavuje až 18 000 €, ktoré mladý kupujúci nemusí mať nasporené vopred.

Práve táto skupina klientov tvorí veľkú časť záujemcov, s ktorými sa stretávam pri svojej realitnej práci. Pre mnohých z nich môže byť nová úprava rozhodujúcim faktorom, ktorý im umožní kúpu vlastného bývania o niekoľko rokov skôr.

Investori budú potrebovať viac vlastných peňazí

Kým mladí získavajú výhodu, pri investičných nehnuteľnostiach prichádza sprísnenie.

Ak kupujete tretiu alebo ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť, maximálne LTV sa znižuje z doterajších 80 % na 70 %.

V praxi to znamená:

• Kúpna cena investičného bytu: 200 000 €
• Doteraz potrebné vlastné zdroje: 40 000 €
• Po novom potrebné vlastné zdroje: 60 000 €

Investor tak bude musieť vložiť o 20 000 € viac vlastných financií.

Podľa NBS je cieľom tejto zmeny zmierniť investičný dopyt po bytoch a vytvoriť lepšie podmienky pre ľudí, ktorí si kupujú bývanie pre vlastnú potrebu.

Koho sa nové pravidlá netýkajú?

Pre väčšinu ostatných žiadateľov zostáva základný limit financovania na úrovni 80 % hodnoty nehnuteľnosti.

To znamená, že:

• pri kúpe druhej nehnuteľnosti zostávajú podmienky prakticky nezmenené,
• pri refinancovaní hypoték sa zásadné zmeny neočakávajú,
• banky budú aj naďalej individuálne posudzovať bonitu klienta.

Je dôležité si uvedomiť, že LTV predstavuje maximálny možný limit. To ešte automaticky neznamená, že banka schváli každému klientovi financovanie v maximálnej výške. Vždy bude rozhodovať aj výška príjmu, existujúce záväzky a celková finančná situácia žiadateľa.

Oplatí sa čakať na október 2026?

To je otázka, ktorú mi v posledných dňoch kladie čoraz viac klientov.

Odpoveď závisí od konkrétnej situácie. Ak ste mladý človek do 35 rokov a aktuálne vám chýba časť vlastných zdrojov na kúpu prvého bývania, nové pravidlá môžu výrazne zlepšiť vaše možnosti financovania.

Na druhej strane, ak nájdete vhodnú nehnuteľnosť už dnes, nemusí byť rozumné čakať niekoľko mesiacov len kvôli hypotéke. Vývoj cien nehnuteľností, úrokových sadzieb a dostupnosť konkrétnej ponuky môžu mať na konečný výsledok väčší vplyv než samotná zmena LTV.

Pre investorov môže byť naopak výhodné riešiť kúpu ešte pred účinnosťou nových pravidiel, pokiaľ plánujú financovanie s vyšším podielom úveru.

Záver: Trh sa mení a príprava bude dôležitejšia než kedykoľvek predtým

Nové opatrenia NBS predstavujú jednu z najvýznamnejších zmien hypotekárnych pravidiel za posledné roky. Mladým ľuďom môžu výrazne uľahčiť cestu k prvému bývaniu, zatiaľ čo investori budú musieť počítať s vyšším podielom vlastných financií.

Ak plánujete kúpu bytu, domu alebo investičnej nehnuteľnosti v okolí Banskej Bystrice či Zvolena, rada vám pomôžem vyhodnotiť vašu situáciu, preveriť možnosti financovania a nastaviť celý proces tak, aby ste z aktuálnych zmien vyťažili maximum.

Ing. Hana Dubovská
majiteľka a certifikovaná realitná maklérka
HD reality group s.r.o.