Čierna stavba na pozemku? Čo by ste mali vedieť skôr, ako začnete nehnuteľnosť predávať

Máte pri dome garáž, prístrešok, záhradný domček, sklad alebo inú menšiu stavbu? Možno ju používate už roky a nikdy ste sa bližšie nezaoberali tým, či je z pohľadu stavebných predpisov všetko v poriadku.
Práve pri predaji nehnuteľnosti však môže byť právny stav takejto stavby dôležitý.
Nový Stavebný zákon, účinný od 1. apríla 2025, priniesol zmeny, ktoré sa týkajú aj drobných stavieb. Preto platí jednoduché pravidlo: skutočnosť, že ide o „malú stavbu“, ešte automaticky neznamená, že pri jej výstavbe nebolo potrebné nič vybavovať.

Čo sa považuje za drobnú stavbu?

Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. definuje drobnú stavbu ako stavbu, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie.
Medzi drobné stavby môžu patriť napríklad:

-kôlne
-prístrešky
-letné kuchyne
-stavby na chov drobných zvierat
-sauny
-úschovne bicyklov
-garáže
-ďalšie menšie stavby a konštrukcie.
Pri časti drobných stavieb zákon vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu. Konkrétny postup však závisí od charakteru stavby a od toho, kde a akým spôsobom je umiestnená.
Preto sa neoplatí spoliehať na vetu: „Veď je to len malá stavba.“

Čo je „čierna stavba“?

Pojem čierna stavba sa používa najmä v bežnej reči. Spravidla sa ním označuje stavba alebo stavebná činnosť uskutočnená bez potrebného povolenia či ohlásenia alebo v rozpore s vydaným povolením.
Jednoduchý príklad:
Postavíte garáž → zákon pri nej vyžaduje ohlásenie → garáž postavíte bez ohlásenia → môže ísť o nepovolenú stavbu.
Pri nových stavbách realizovaných po 1. apríli 2025 už zároveň nemožno automaticky počítať s tým, že nepovolenú stavbu bude možné neskôr jednoducho zlegalizovať. Podľa konkrétnych okolností môže byť dôsledkom aj jej odstránenie.A čo staršie stavby?

Iná situácia môže nastať pri stavbách, ktoré boli začaté do 31. marca 2025.
Pre takéto prípady existujú prechodné režimy, prostredníctvom ktorých možno za určitých podmienok riešiť právny stav stavby.
Pri dokončenej a užívanej stavbe môže prichádzať do úvahy napríklad preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Pri iných nepovolených stavbách môže byť možnosťou dodatočné povolenie stavby.
To však neznamená, že každá staršia „čierna stavba“ bude automaticky zlegalizovaná.
Vždy je potrebné posudzovať konkrétny prípad – samotnú stavbu, dokumentáciu, pozemok, spôsob užívania aj splnenie zákonných podmienok.

Dôležitá zmena od 1. januára 2027

Pôvodný režim pri týchto prechodných konaniach počítal s termínom do 31. marca 2029.
Podľa informácie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR uvedenej v našom podklade bola v septembri 2026 schválená novela Stavebného zákona, ktorá má od 1. januára 2027 predĺžiť možnosť podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a žiadosť o dodatočné povolenie až do 31. decembra 2040.
Keďže legislatíva sa môže meniť, pri riešení konkrétneho prípadu odporúčame vždy pracovať s aktuálne účinným znením zákona.

Prečo je právny stav stavieb dôležitý pri predaji nehnuteľnosti?

Predstavte si rodinný dom s pozemkom. Na liste vlastníctva máte dom a pozemok, ale v záhrade sa nachádza aj garáž, záhradný domček, prístrešok, sklad, hospodárska stavba alebo pristavaná miestnosť.
Majiteľ môže takúto stavbu používať desiatky rokov a považovať ju za úplne bežnú súčasť svojho domu.
Dlhodobé užívanie však samo osebe ešte neznamená, že je právny stav stavby vyriešený.
Preto pri príprave nehnuteľnosti na predaj odporúčame preveriť nielen vlastnícke vzťahy, ale aj dokumentáciu a právny stav stavieb, ktoré sa na nehnuteľnosti nachádzajú.

Čo si skontrolovať ešte pred predajom?

Ak máte na pozemku stavbu a nie ste si istí jej právnym stavom, je vhodné začať situáciu riešiť ešte predtým, ako nehnuteľnosť ponúknete na predaj.
Zistite najmä:

-kedy bola stavba postavená
-na aký účel sa používa
-či bolo vydané stavebné povolenie alebo iné príslušné rozhodnutie,
-či bola stavba predmetom ohlásenia,
-či existuje projektová alebo technická dokumentácia,
-či bola stavba riadne uvedená do užívania, ak to bolo potrebné,
-či dokumentácia zodpovedá skutočnému stavu.
Ak dokumenty chýbajú alebo máte pochybnosti, je vhodné obrátiť sa na príslušný stavebný úrad alebo odborníka na stavebnú či právnu problematiku.

Predaj nehnuteľnosti nezačína inzerátom

V HD REALITY GROUP vnímame predaj nehnuteľnosti ako proces, ktorý sa začína ešte pred fotografovaním a zverejnením ponuky.
Nestačí iba nastaviť cenu, pripraviť pekné fotografie a spustiť reklamu. Dôležité je vedieť aj to, čo presne predávame a v akom stave sa nehnuteľnosť nachádza po právnej a dokumentačnej stránke.
Najmä pri starších rodinných domoch, chatách, chalupách a nehnuteľnostiach s väčšími pozemkami sa môžeme stretnúť s rôznymi prístavbami, prístreškami či dodatočne vybudovanými stavbami.
Čím skôr sa prípadná nezrovnalosť odhalí, tým viac času zostáva na jej riešenie.

Naša rada na záver

Ak máte na pozemku garáž, prístrešok, záhradný domček alebo inú drobnú stavbu a neviete, či bola postavená v súlade s predpismi, nečakajte až do momentu, keď sa rozhodnete nehnuteľnosť predať.

Overte si jej právny stav vopred.
https://www.hdreality.sk/predaj-cez-nas

Pri predaji totiž nestačí, že stavba fyzicky stojí na pozemku. Dôležité je vedieť aj to, aký je jej právny a stavebný status.
Ak plánujete predať rodinný dom, byt, chatu, chalupu alebo pozemok, radi vám pomôžeme s prípravou nehnuteľnosti na predaj a koordináciou jednotlivých krokov.
www.hdreality.sk

HD REALITY GROUP s.r.o.
Reality, ktoré dávajú zmysel.